#Revue: IP, 3-2025, Juillet 2025
#Typeart: Article
#Date: 15 juin 2025
#Rubrique, ss-rubrique: Mode de détention du patrimoine, Ingénierie sociétaire, Démembrement de propriété
#Mots-clés: Société civile, société civile immobilière, SCI, Démembrement de propriété, parts sociales, Usufruit, Nue-propriété, usufruitier, nu-propriétaire, cession, immeuble, comptabilité, résultat exceptionnel, produit, fruit, plus-value, distribution, dividendes, bénéfice distribuable, bénéfice distribué, évènement majeur et inhabituel
#Num art: 3.1.2
#Titre: « Distribution du prix de vente » d’un immeuble par une SCI de gestion en cas de démembrement des parts sociales : la comptabilité au secours du droit privé ?#
#Auteur: Arnaud¤ de BISSY
#Qualités: Professeur de droit privé à l’Université Toulouse Capitole
#Qualités: Centre de droit des affaires (CDA)
Selon la troisième chambre civile de la Cour de cassation, la « distribution du prix de vente » des actifs immobiliers d’une SCI de gestion dont les parts sont démembrées va au nu-propriétaire, l’usufruiter exerçant son droit de jouissance sous la forme d’un quasi-usufruit (V. § 1). La Cour de cassation fonde sa solution sur les effets d’une telle distribution qui, selon elle, altère la substance des titres (V. § 2). S’agissant d’une distribution exceptionnelle de dividendes, il nous paraît impossible d’analyser cette jurisprudence sans égard à leur source, à savoir le bénéfice comptable (V. § 3). Seule la comptabilité permet de mesurer l’enrichissement d’une entité et la part qui est affectée à la distribution (V. § 4). Il ne s’agit pas de la comptabilité civile qui n'a pas cette vertu (V. § 6), mais de la comptabilité commerciale, celle du code de commerce et du plan comptable général (V. § 10). S’agissant d’une distribution exceptionnelle de dividendes, prélevée sur un bénéfice lui-même exceptionnel, il revient encore à la comptabilité de déterminer ce qui ressort du résultat ordinaire et du résultat exceptionnel (V. § 15). Or depuis que seuls « sont comptabilisés en résultat exceptionnel les produits et les charges directement liés à un évènement majeur et inhabituel » (Règl. ANC, n° 2022-06, 4 nov. 2022, applicable en 2025 ; PCG art. 513-5, al. 1er nouv.), les juristes se demandent si le régime juridique des dividendes en est affecté, particulièrement en cas de démembrement de la propriété des titres (V. § 19). Nous n’avons pour notre part aucune hésitation : même si le droit privé n’est pas soumis aux définitions du droit comptable, il serait fondé à s’en inspirer (V. § 21).
