Pauline Reynaud est rapporteure publique à la 4e chambre de la Cour administrative d’appel de Bordeaux.
Pauline REYNAUD
Rapporteure publique à la 4e chambre de la Cour administrative d'appel de Bordeaux
Auteurs
Articles de l'auteur
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- Revue IP 2-2025 Entreprise
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Démembrement de propriété de l’immobilier d’entreprise : schémas patrimoniaux, valorisation de l’usufruit temporaire
Déplier/Replier#Mots-clés: Usufruit, usufruit temporaire, démembrement de propriété, actifs immobiliers, immeuble, société civile immobilière, société d’exploitation, cession, bail, location, loyer, emprunt, financement, impôt sur les sociétés, impôt sur le revenu, retraite, transmission, évaluation, taux, flux, valeur, évaluation, méthode, DCF, discounted cash-flows, actualisation des flux futurs
#Auteur: Laurent¤ BENOUDIZ
#Qualités: Expert-comptable, commissaire aux comptes
#Qualités: Associé-gérant, Bewiz
Le démembrement de propriété constitue aujourd’hui un levier structurant de l’ingénierie patrimoniale, en particulier lorsqu’il est appliqué à des actifs immobiliers détenus dans un cadre professionnel. Largement éprouvé dans les stratégies juridique, fiscale et financière, il trouve une application particulièrement intéressante dans les schémas sociétaires mettant en jeu une société d’exploitation et une société civile immobilière. Dans ce contexte, la valorisation de l’usufruit temporaire, élément central de l’équilibre économique du montage, soulève des questions de méthode, de taux et de sécurisation juridique, qui ont donné lieu à une importante production jurisprudentielle ces dernières années.
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- Actualités Mode de détention du patrimoine
Valorisation de l’usufruit temporaire de parts de SCI : absence de pertinence des méthodes autres que celle de l’actualisation des flux
Déplier/Replier#Mots-clés: Usufruit, usufruit temporaire, usufruitier, nue-propriété, démembrement de propriété, Évaluation, valorisation, valeur vénale, prix payé, délibérément majoré, écart de prix, contrepartie, minoration, libéralité, avantage occulte, distribution de bénéfices, preuve, écart significatif, prix convenus, intention, société civile, société civile immobilière, SCI, parts sociales
#Article du CGI/LPF: 111
La SARL Office Experts, soumise à l’impôt sur les sociétés, et la SCI Office Experts, soumise au régime fiscal des sociétés de personnes, ont acquis par démembrement temporaire de propriété un ensemble immobilier à usage professionnel pour un prix total de 1 075 000 €, la première s’engageant pour la somme de 870 800 € au titre de l’usufruit temporaire de 15 ans et la seconde s’engageant pour la somme de 204 200 € au titre de la nue-propriété.
À l’issue d’une vérification de comptabilité de la SARL Office Experts, l’administration a estimé, à partir de la moyenne de quatre méthodes d’évaluation (méthode des flux actualisés, méthode de valorisation de l’usufruit comme composante de la pleine propriété, méthode par comparaison et méthode du barème fiscal), que l’écart entre la valeur de l’usufruit fixée dans l’acte de vente et celle qu’elle a déterminée était significatif et révélait une libéralité consentie par la SARL Office Experts à la SCI Office Experts, nue-propriétaire. En conséquence, le requérant, associé à hauteur de 16,66 % des parts de la SCI Office Expert et associé de la SARL CJM, associée à parts égales avec la SARL 2RM, de la SARL Office Experts, a été imposé sur le fondement du c de l’article 111 du CGI, à raison des revenus distribués correspondant à cette libéralité représentant un avantage occulte.
Le ministre chargé des comptes publics a relevé appel du jugement du tribunal administratif de Limoges qui a, sur demande du requérant, prononcé la décharge de l’imposition litigieuse.
La CAA de Bordeaux relève que les différentes méthodes d’évaluation utilisées par l’administration pour démontrer une majoration délibérée du prix d’acquisition de l’usufruit n’étaient pas pertinentes en l’espèce, hormis la méthode des flux actualisés1, et considère qu’en retenant cette seule méthode, l’administration n’apporte pas la preuve d’un écart significatif entre la valeur vénale réelle de cet usufruit et le prix versé par la SARL pour son acquisition. Par suite, l’administration n’établit pas l’existence, au profit de la SCI dont les bénéfices sont imposables entre les mains du requérant en sa qualité d’associé, d’une libéralité représentant un avantage occulte constitutif d’une distribution de bénéfices au sens du c de l’article 111 du CGI.
