Bruno Sibilli est rapporteur public à la Cour administrative d’appel de Paris.
Bruno SIBILLI
Rapporteur public à la Cour administrative d’appel de Paris
Auteurs
Articles de l'auteur
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- Revue TDE 2-2026 TVA : Sources - Champ d’application
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Chronique d’actualité
Déplier/ReplierAnnexe 10 : CAA Paris, 9e ch., 4 mai 2026, n° 24PA03101, Min. c/ Capitaine, C
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- Revue TDE 1-2026 TVA : Calcul - Déduction
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Chronique d’actualité
Déplier/ReplierAnnexe 1 : CAA Paris, 9e ch., 3 oct. 2025, n° 24PA03147, 24PA03148, Min. c/ SA Iliad, concl. B. Sibilli, C
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- Actualités TVA : Régimes particuliers
Exonération des cessions d’universalités de biens : l’article 257 bis du CGI dans sa rédaction antérieure à 2023 non compatible avec les objectifs de la directive TVA
Déplier/Replier#Mots-clés: Taxe sur la valeur ajoutée, TVA, Droit de l’Union européenne, Dispense de TVA, Crédit, honoraires de commercialisation, frais de commercialisation, Frais de cession, déduction, frais généraux, cessation d’activité, location de locaux à usage d’habitation, transmission d’universalité de biens, activité autonome
#Article du CGI/LPF: 257 bis, 260, 261, 271, L. 190
#Pays:
La requérante (ANSI), une SCI appartenant à un groupe fiscalement intégré, a pour activité la location d’un ensemble immobilier situé à Saint-Palais-sur-Mer, dont elle est propriétaire, à une SA (Orpéa), qui y exploite un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes d’une capacité totale de quatre-vingt-sept lits. Par une convention conclue le 9 octobre 2013, la requérante a confié à une société exerçant une activité d’agence immobilière, la commercialisation à des investisseurs privés des soixante-quinze chambres de l’établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes exploité par la SA. À l’issue d’une vérification de comptabilité portant sur la période couvrant les années 2013 à 2015, l’administration a considéré que les honoraires versés par la requérante à l’agence immobilière, conformément aux stipulations de cette convention de commercialisation, dans le cadre de la cession de biens immobiliers achevés depuis plus de cinq ans, se rattachaient à des opérations exonérées de TVA, conformément aux dispositions du 2° du 5 de l’article 261 du CGI, et, par suite, que la taxe se rapportant à ces honoraires acquittée par la requérante n’était pas déductible. L’administration a donc remis en cause le crédit de TVA déclaré au titre de cette période et a assujettie la requérante à des rappels de cette taxe.
La SCI relève régulièrement appel du jugement du 2 mars 2024 par lequel le TA de Montreuil a rejeté sa demande tendant à la décharge de ces rappels de TVA. La SCI considère en effet que les honoraires ont été engagés en vue de la transmission d’une universalité partielle de biens immobiliers qui relève du régime de l’article 257 bis du CGI.
La CAA de Paris annule le jugement du TA de Montreuil conformément aux conclusions du rapporteur public. La cour relève tout d’abord que la convention de commercialisation et les actes de vente prévoient que les chambres cédées sont louées par leurs acquéreurs à la SA qui les prend à bail pour une période de 11 ans et 9 mois ferme. La cession par la requérante de chaque chambre de cet établissement exploité par la SA, ainsi que des millièmes correspondants de la propriété du sol et des parties communes générales, a ainsi permis à chaque acquéreur, conformément à son intention exprimée dans l’acte de vente, de poursuivre une activité de location d’une chambre à la SA, soumise à la TVA. Si la requérante a cédé les chambres à plusieurs cessionnaires distincts et a conservé la propriété des équipements collectifs de l’établissement d’hébergement, la cour considère que les éléments transmis ne peuvent toutefois être regardés comme faisant partie d’un ensemble inséparable de biens et sont suffisants pour permettre à chaque acquéreur de poursuivre durablement une activité économique autonome de location à la SA.
La CAA de Paris relève ensuite qu’en tant qu’elles ne prévoient qu’une dispense de TVA à raison de la transmission d’une universalité totale ou partielle de biens, ne pouvant ainsi bénéficier qu’à des opérations relevant de la taxe et non exonérées, les dispositions de l’article 257 bis du CGI, dans leur rédaction applicable à la période d’imposition en litige, ne sont pas compatibles avec les objectifs de celles du premier alinéa de l’article 19 de la directive 2006/112/CE du 28 novembre 2006, qui imposent aux États membres ayant choisi de les transposer, tels que la France, de regarder comme n’étant pas intervenue toute transmission d’une universalité totale ou partielle de biens et, par suite, de regarder comme des frais généraux inhérents à l’ensemble de l’activité économique du cédant les coûts des services qu’il a acquis afin de réaliser cette transmission, alors même qu’elle correspond à une opération qui aurait été exonérée de taxe. La SCI ANSI est, par suite, fondée à soutenir que les dispositions de l’article 257 bis du CGI doivent être écartées en tant qu’elles excluent les opérations exonérées du bénéfice de la règle de la non-livraison en cas de transmission d’une universalité totale ou partielle de biens.
Il suit de là que la SCI ANSI est fondée à soutenir que les cessions des chambres de l’établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes exploité par la SA Orpéa dans l’ensemble immobilier de Saint-Palais-sur-Mer constituent des transmissions à titre onéreux d’universalités de biens, que les honoraires de commercialisation supportés en vue de ces cessions font dès lors partie de ses frais généraux et, par suite, que la TVA s’y rapportant est intégralement déductible.
