Pascal Coudin est ancien Président de l’Institut des Avocats Conseils Fiscaux (IACF) et membre actuel de la commission « fiscalité des entreprises » de cet institut.
Pascal COUDIN
Avocat associé, Duodecies
Auteurs
Articles de l'auteur
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- Revue IP 1-2022 Éléments du patrimoine
- 02.9
Le régime fiscal des constructions sur le sol d’autrui
Déplier/Replier#Auteur: Vincent¤ AGULHON
#Qualités: Avocat associé, Darrois Villey Maillot Brochier
#Auteur: Pascal¤ COUDIN
#Qualités: Avocat associé, Duodecies
#Auteur: Ali¤ BENCHEQROUN
#Qualités: Juriste fiscaliste, Darrois Villey Maillot Brochier
#Auteur: Loïc¤ VÉDIE
#Qualités: Avocat associé, Darrois Villey Maillot Brochier
La réalisation de travaux de construction ou d’amélioration d’un bien immobilier par celui qui n’est pas propriétaire de ce bien mais qui dispose seulement d’un droit de jouissance temporaire a pour effet, par le mécanisme civil de l’accession et sauf indemnisation du constructeur par le propriétaire, de conduire au terme de cette jouissance à l’enrichissement de ce dernier quand il deviendra propriétaire des constructions édifiées par le premier. Lorsque le droit de jouissance temporaire du constructeur résulte de sa qualité d’usufruitier, il est légitime de s’interroger sur la qualification fiscale du transfert de valeur qui intervient à terme entre son patrimoine et celui du nu-propriétaire, à hauteur de la valeur des améliorations qu’il a apportées à l’immeuble (V. § 67). Lorsque ce droit de jouissance procède d’un bail à titre onéreux, et que les travaux réalisés par le preneur sont contractuellement prévus entre les parties, l’enrichissement qui en résulte est frappé d’imposition chez le propriétaire comme un élément de son revenu locatif. Ce loyer ou complément de loyer « en nature » conduit à transformer le bail en un objet hybride qui assure à la fois la jouissance temporaire à titre onéreux d’un immeuble et une opération de construction ou d’amélioration de cet immeuble. Le traitement des multiples opérations composant cette relation contractuelle complexe emprunte ainsi, pour les divers impôts, à la fiscalité du bail et à celle de la construction, de la détention et de la vente d’immeuble, à toutes les étapes depuis la conclusion (V. § 2), l’exécution (V. § 15) et jusqu’au terme du contrat (V. § 35).
Parallèlement à ce régime fiscal protéiforme « de droit commun », le législateur a souhaité favoriser fiscalement certaines opérations de construction d’immeuble par le locataire dans le cadre général du régime légal du bail à construction, ou de façon beaucoup plus ciblée pour des opérations à caractère social d’accès au logement ou d’accession à la propriété.
Le traitement fiscal de ces diverses situations semble en première analyse assez bien défini par la loi ou la jurisprudence, que ce soit dans le cadre d’un bail ordinaire ou celui du bail à construction, pour les opérations qui se déroulent « sans incident » jusqu’à leur terme. Mais, s’agissant de relations de longue durée, force est de constater que nombreux sont les événements susceptibles d’ébranler leur ordonnancement fiscal théorique : prolongation de la relation contractuelle (V. § 29), cession par l’une ou l’autre des parties des biens ou droits dont elle est titulaire à un tiers, voire à sa contrepartie ce qui a pour effet d’éteindre par confusion la relation juridique initiale (V. § 53). L’étude du traitement fiscal de ces divers « incidents » met en lumière certaines divergences d’analyse entre les deux ordres de juridiction, voire selon les divers impôts relevant d’un même ordre de juridiction, nuisant ainsi à la cohérence et à la prévisibilité du traitement fiscal d’un outil juridique pourtant largement répandu.
