Bruno Sibilli est rapporteur public à la Cour administrative d’appel de Paris.
Bruno SIBILLI
Rapporteur public à la Cour administrative d’appel de Paris
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- Actualités Mode de détention du patrimoine
Cession temporaire de l’usufruit des parts d’une SCI : évaluation de la valeur vénale et imposition
Déplier/Replier#Mots-clés: SCI, parts sociales, démembrement de titres, cession temporaire d’usufruit, valeur de cession, valeur vénale, plus-value, plus-value immobilière, revenus fonciers
#Article du CGI/LPF: 13, 150 U, 150 VH, 669, 1729, 1731 bis, 350 terdecies (ann. III), L. 57, L. 59 B, L. 203, L. 205
Le gérant d’une SCI créée en 2014 et ayant pour activité la location de biens immobiliers, a cédé en janvier 2015 l’usufruit des parts qu’il détenait dans cette société pour une durée de quinze ans, à une SAS dont il assurait la direction et possédait la moitié des titres. Il a déclaré une plusvalue à raison de cette cession et acquitté l’impôt sur le fondement de l’article 150 U du CGI. À l’issue d’un contrôle sur pièces de sa situation fiscale, le service vérificateur a considéré qu’en application de l’article 13 du CGI, c’est la valeur vénale estimée de l’usufruit cédé des parts de la SCI, nettement supérieure au produit résultant de sa cession, qui était imposable à l'impôt sur le revenu et ce dans la catégorie des revenus fonciers. Le TA de Melun, considérant que la valeur vénale n’excédait pas le prix de cession, a écarté la position de l’administration fiscale et, faisant droit à la demande du gérant, a prononcé la décharge des impositions supplémentaires mises à sa charge. Le ministre a interjeté appel de ce jugement.
La CAA de Paris relève qu’en l’espèce le service vérificateur, pour déterminer la valeur vénale de l’usufruit des parts cédé, et en l’absence d’autres transactions intervenues dans des conditions équivalentes, a déterminé une valeur mathématique et une valeur de productivité d’une part en pleine propriété puis a combiné les deux valeurs, en surpondérant la valeur de productivité, et a ainsi fixé à 1 695 euros la valeur vénale d’une part en pleine propriété. Faisant application du II de l’article 669 du CGI, il a estimé que la valeur vénale de l’usufruit pour une durée fixe de quinze ans correspondait à 46 % de la valeur vénale d’une part en pleine propriété. La valeur vénale de l’usufruit à durée fixe cédé, ainsi déterminée, étant supérieure au produit de cession, le service l’a retenue et imposée dans la catégorie des revenus fonciers, sur le fondement de l’article 13 du CGI.
Toutefois la cour souligne qu’en 2015, la SCI a perçu, à raison de la location de son immeuble, un revenu brut de 140 420 euros et qu’elle a réalisé un résultat net, après impôt, s’élevant à 28 761 euros. Par ailleurs, pour acquérir cet immeuble en 2014, elle a emprunté la somme de 820 000 euros, qu’elle était tenue de rembourser sur une période de 144 mois. Le gérant soutient sans être contesté que le prix de cession, pour une durée de quinze ans, de l’usufruit des parts de la SCI correspond au montant des distributions prévisionnelles, déterminé en tenant compte des annuités prévisionnelles de remboursement de cet emprunt. Le ministre, qui ne saurait sérieusement soutenir que la méthode de détermination de la valeur vénale de l’usufruit par le montant des distributions prévisionnelles ne peut être appliquée que pour contrôler et, le cas échéant, rectifier la valeur d’actif comptabilisée par la société cessionnaire de l’usufruit, n’apporte aucun élément de nature à établir que la méthode mise en œuvre par le service vérificateur permet de déterminer avec davantage de précision la valeur vénale de l’usufruit à durée fixe des titres de la SCI, et que cette valeur vénale excède le produit de cession de cet usufruit. La CAA de Paris juge que le cédant était imposable à raison du seul produit résultant de la cession de l’usufruit de ses titres de la SCI pour une durée de quinze ans.
La CAA précise en revanche que si une plusvalue nette a été déclarée et si l’impôt sur le revenu afférent à cette plus-value a été versé lors du dépôt de la déclaration correspondante, en application de l’article 150 VH du CGI, le produit de cette cession, première cession à titre onéreux d’un usufruit de parts d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés et à prépondérance immobilière, était imposable à l’impôt sur le revenu, entre les mains des cédants, dans la catégorie des revenus fonciers, en application du 5 de l’article 13 du CGI. Alors que le cédant n’avait déclaré aucun revenu imposable dans cette catégorie au titre de l’année 2015, le ministre est dès lors fondé à soutenir, à titre subsidiaire, que la circonstance que le cédant était imposable à raison du seul produit résultant de la cession de l’usufruit de ses titres de la SCI pour une durée de quinze ans n’impliquait pas, à elle seule, la décharge des impositions en litige.
Suivant les conclusions du rapporteur public, les cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu sont remises à sa charge, ainsi que les intérêts de retard correspondants.
La cour ajoute par ailleurs que l’impôt sur le revenu correspondant à cette plusvalue a été acquitté au titre de l’année 2015 lors du dépôt de la déclaration, en application de l’article 150 VH du CGI. Alors que le revenu net global à raison duquel le contribuable est assujetti à l’impôt sur le revenu est constitué par le total des revenus nets des catégories d’imposition mentionnées par l’article 1 A du CGI, incluant tant les revenus fonciers que les plusvalues de cession à titre onéreux de biens ou de droits de toute nature, le cédant est fondé à soutenir qu’eu égard à l’acquittement en 2015 d’un impôt sur la plusvalue, la taxation à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers, au titre de la même année, du produit résultant de la cession de l’usufruit de ses parts de la SCI, a fait apparaître une double imposition. Il est dès lors fondé à demander le bénéfice de la compensation prévue par l’article L. 205 du livre des procédures fiscales.
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